L'ETAT DU LOGEMENT EN COURS DE LOCATION
SOMMAIRE
1-Ce que doit faire le locataire.
2-Ce que peut faire le locataire.
3-Ce que doit faire le bailleur.
4-Ce que peut faire le bailleur.
5-Comment obliger le bailleur à effectuer les réparations qui lui incombent?
 
Un logement demande un entretien régulier et, tôt ou tard, des réparations.
A qui incombent-elles ?
La réponse à cette question est donnée par la loi du 6 juillet 1989.
 
1-Ce que doit faire le locataire .
En cours de location, le locataire a trois types d'obligations :
- il doit entretenir le logement et y faire les menue réparations.
- il doit réparer ce qui a été dégradé;
- et, d'une façon générale, il doit se comporter de façon raisonnable et prévoyante.
Mais dans certains cas le locataire est dispensé d'entretenir ou de réparer en cas de vétusté, de malfaçon, de vice de construction, de cas fortuit ou de force majeure.
*A propos de la vétusté : Le locataire ne sera pas tenu de réparer un appareil trop ancien dont les pièces ne sont plus disponibles; son remplacezment incombera au bailleur. Mais, attention, la vétusté ne dispense pas le locataire d'effectuer les réparations locatives autres que celles rendues nécessaires par le vétusté, par exemple, les changements de joints de robinets.
*A propos des vices de construction et des malfaçons : il appartient au locataire de dégorger les canalisations bouchées. Mais si l'installation de plomberie est mal conçue et que c'est la raison pour laquelle elle s'engorge fréquemment, le locataire pourra exiger du bailleur qu'il prenne ces frais de dégorgement à sa place et qu'il remédie à la malfaçon.
*A propos de la force majeure : Des pluies diluviennes ont envahi le logement et détérioré l'installation électrique. La remise en état de l'installation, y compris des éléments incombant normalement au locataire, sera à la charge du bailleur.
2-Ce que peut faire le locataire .
Le locataire est libre d'aménager son logement. il pourra donc le peindre ou le tapisser à son goût, sans demander l'autorisation à son bailleur, ou encore poser des placards.
*Mais il n'a pas le droit de faire transformer les lieux sans autorisation du bailleur.
Les tribunaux ont qualifié de transformations soumises à autorisation :
- transformation d'une chambre en cuisine - installation d'une véranda - supression d'une cloison formant un placard - élargissement d'une porte - remplacement d'une verrière par une couverture en béton...
Le locataire qui transforme les lieux loués sans autorisation s'expose à remettre les lieux en leur état initial en fin de location, voire sans délai si les transformations mettent en péril la sécurité local ou le bon fonctionnement des équipements.
3-Ce que doit faire le bailleur.
Le bailleur doit effectuer les grosses réparations : on entend par cela, toutes les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire et qui sont nécessaires pour que ce dernier continue de bénéficier du même confort qu'au moment de la conclusion de la location . Par exemple : si un chauffe-eau se révèle irréparable, le propriétaire est tenu de le remplacer.
Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement : la première conséquence de cette obligation est que le logement et ses équipements doivent être exempts de risques pour les occupants. Le logement ou ses équipements ne doivent pas non plus causer de nuisances aux occupants, comme un bruit anormal. D'une façon plus générale, le bailleur lui-même doit également s'abstenir de tout comportement gênant, et si des travaux lui incombent, il devra les faire réaliser dans les meilleures conditions possibles pour le locataire.
4-Ce que peut faire le bailleur.
Le bailleur peut améliorer le logement. il peut, bien entendu, se mettre d'accord avec son locataire pour réaliser des travaux d'amélioration.
Mais, dans deux cas, il pourra faire exécuter ces travaux même si le locataire y est opposé.
*Première hypothèse : les travaux envisagés visent à mettre le logement en conformité avec les normes minimales d'habitabilité. Le bailleur doit cependant notifier son intention à son locataire avec un préavis de deux mois, et ce dernier peut saisir le juge, dans le même délai, s'il a un motif sérieux et légitime de s'opposer aux travaux projetés.
*Seconde hypothèse : les travaux d'amélioration ne portent pas uniquement sur le logement, mais sur l'immeuble, comme l'installation d'un chauffage collectif.
5-Comment obliger le bailleur à effectuer les réparations qui lui incombent ?
Tout d'abord en l'avertissant dès l'apparition du dommage. A défaut, la
responsabilité du locataire pourrait être retenue en cas d'aggravation, si sa négligence a contribué à la dégradation.
Le locataire peut-il suspendre le paiement des loyers ?
Rien n'est plus dangereux, car il risque alors de recevoir congé : les tribunaux sont très stricts sur la question, même lorsque la réclamation du locataire est fondée.
Cependant, il existe des recours devant les tribunaux ou par la voie administrative.
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